Rękojmia – czym jest i jak z niej skorzystać?
Kupujesz mieszkanie Sopot? Mimo dokładnego sprawdzenia firmy deweloperskiej czy zaangażowania inżyniera do odbioru mieszkania nie możesz wykluczyć, że wady nieruchomości zauważysz dopiero na etapie jej użytkowania. Jako nabywca nie jesteś jednak bezbronny w takiej sytuacji – może skorzystać z rękojmi. Podstawą prawną rękojmi jest kodeks cywilny, a precyzując jego art. 556: „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę”. Zauważone wady można zgłaszać przez 5 lat od dnia wydania lokalu.
Zakupione przez Ciebie mieszkanie Sopot ma wady? Powołując się na rękojmię, możesz:
- żądać usunięcia wad – koszty pokryje deweloper, nawet gdy nie można mu przypisać winy za stan mieszkania,
- wystąpić z żądaniem obniżenia ceny – obniżka powinna być adekwatna do stwierdzonej wady,
- odstąpić od umowy – jednak wyłącznie wówczas, gdy wada jest istotna.
Czy rękojmia i gwarancja to synonimy?
Rękojmia i gwarancja to pojęcia często stosowane zamiennie. Tymczasem są to dwie różne instytucje, z których może skorzystać klient. Deweloper może oferować gwarancję, ale nie jest do tego zmuszony. To od jego decyzji zależy, czy klienci będą mogli z niej skorzystać. Jeżeli deweloper proponuje klientom gwarancję, to najczęściej ma to związek z jego dbałością o prokonsumencki wizerunek.
Czym gwarancja różni się od rękojmi? Wskazać można dwie kluczowe różnice – są to:
- obowiązkowość – jedynie rękojmia jest obowiązkowa; deweloper może dodatkowo zaproponować klientowi gwarancję,
- termin, w jakim można skorzystać z rękojmi i gwarancji – w przypadku rękojmi jest on wskazany w ustawie i wynosi 5 lat, podczas gdy o okresie obowiązywania gwarancji decyduje firma deweloperska.
Rękojmia i gwarancja to dwa niezależne od siebie uprawnienia kupującego. Jeżeli nabywca nieruchomości skorzysta z gwarancji, to rękojmia nadal będzie mu przysługiwać.
Kiedy można skorzystać z rękojmi – przykłady
Firma deweloperska odpowiada zarówno za wady prawne, jak i wady fizyczne nieruchomości. Te pierwsze zdarzają się stosunkowo rzadko – znacznie częstsze są wady fizyczne. Kiedy można powołać się na rękojmię?
Przykład: Załóżmy, że użytkujesz kupione mieszkanie Sopot od 6 miesięcy. Dotychczas nic nie budziło Twoich wątpliwości. Po gwałtownej ulewie okazało się, że dach jest nieszczelny i doszło do zawilgocenia ścian. To ewidentna wina firmy deweloperskiej – powodem jest nieprawidłowe wykonanie izolacji. Możesz wystąpić z żądaniem naprawy fuszerki i wyrządzonych szkód.
Opisana wyżej sytuacja nie jest jedyną, gdy skorzystanie z rękojmi będzie uzasadnione. Inne wady fizyczne, jakie zdarza się zgłaszać nabywcom mieszkań z rynku pierwotnego, to:
- pęknięcia ścian,
- nieprawidłowo działająca instalacja elektryczna,
- nieprawidłowo działający system grzewczy,
- nieszczelności w instalacji wodnej.
Wykryte wady wcale nie muszą dotyczyć mieszkania – mogą występować w częściach wspólnych, np. na klatce schodowej.
